Diagnostics, contrôles réglementaires, indicateurs de performance : le rôle des systèmes d'information
A l'heure actuelle, 2,4 millions de prestations de diagnostics sont réalisées annuellement pour le secteur immobilier. Ce chiffre devrait plus que tripler dans les prochaines années (source : rapport du Conseil National de la Consommation). A ces diagnostics et contrôles réglementaires, viennent s'ajouter de nouvelles normes de qualités environnementales (HQE, ...) ainsi que la création d'indicateurs de performance très détaillés (baromètre Novethic, Green rating, ...).
Des nombreuses questions se posent donc aujourd'hui sur la collecte et la restitution de ces données. Les systèmes d'information sont au cœur de ces réflexions.
Sommaire
Les
diagnostics obligatoires
Les certifications et labels
Les nouvelles réglementations : Grenelles et les indicateurs de performance
Le reporting et la communication
Les systèmes d'information : un enjeu essentiel
Les diagnostics obligatoires
Ces diagnostics sont bien identifiés même s'il est parfois difficile de savoir précisément quel est leur champ d'application (date, type de construction, usage, ...)
Les certifications et labels
HQE, BBC, HPE, THPE, toutes ces normes désignant un bien immobilier écologiquement performant commencent depuis peu à voir le jour et concernent majoritairement les immeubles neufs. Ces certifications ne sont pas obligatoires et dépendent étroitement de la stratégie des acteurs en termes de développement durable.
Les nouvelles réglementations : Grenelles et les indicateurs de performance
Les mesures des Grenelles impactent l'ensemble des biens immobiliers mais c'est sur l'ancien, qui représente 98% du secteur Bâtiment, que les efforts les plus importants restent à faire afin de tenir les objectifs annoncés en matière d'indépendance énergétique et de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Mais comment développer une action cohérente sans vision claire de l'état d'un portefeuille et du potentiel d'amélioration ?
Afin de répondre à ces questions des indicateurs de performance se mettent en place tels que le Green Rating® lancé par Bureau Veritas qui s'appuie sur des indicateurs quantitatifs et/ou factuels mesurant la performance d'un site selon deux axes : le bâtiment et l'usage de l'occupant ; dans six domaines : l'énergie, le carbone, l'eau, les déchets, le bien-être et le transport. L'évaluation est réalisée à partir d'un audit sur site complété d'une simulation thermique dynamique du bâtiment. IPD et Bureau Veritas ont également pour projet de proposer un "benchmarking" au niveau européen de la performance environnementale des bâtiments, et de faire le lien avec la performance financière des actifs.
Il est également probable que certains indicateurs liés à la santé et au confort des occupants prendront de l'importance du fait du Grenelle II : qualité d'éclairement, renouvellement d'air et concentration de polluants issus des matériaux de construction, des produits d'entretien et de la pollution de l'air extérieur selon l'emplacement des bâtiments.
Le reporting et la communication
Face à ces évolutions drastiques, les professionnels de l'immobilier se retrouvent face à un défi de taille : quels plans d'action mettre en place au quotidien, sur la totalité de leurs activités, pour atteindre des objectifs (CO², énergie, eau, déchets...) mesurables, vérifiables et reportables dans la durée ?
Le rôle du comportement des locataires dans les efforts de réduction des consommations énergétiques a clairement été identifié comme décisif. A ce titre, neuf foncières sur dix ont mis en place des outils de communication sur l'enjeu environnemental à destination de leurs locataires et clients (source : baromètre Novethic 2010). Cette tendance se concrétise à travers l'utilisation croissante d'annexes environnementales lors de la signature des baux et une plus grande association des locataires au pilotage de la performance environnementale.
Cela peut prendre la forme prendre d'une annexe verte au bail définissant les engagements de l'utilisateur. Un plan d'action concerté, précisant les efforts de chacun et prévoyant le partage des gains permis par l'atteinte des objectifs de performance énergétique peut y être associé.
Les systèmes d'information : un enjeu essentiel
Une grande part des règles du jeu en termes de contrôle et
diagnostics sont encore en train de s'écrire. Il est donc nécessaire de gérer
la législation actuelle mais également d'essayer d'anticiper de nouvelles
normes afin d'éviter une obsolescence anticipée des actifs. Il devient en outre
incontournable de communiquer ces informations à des tiers (prestataires,
locataires, experts,...) ainsi qu'au marché sous forme de reportings
personnalisés.
Les systèmes
d'information doivent donc logiquement s'adapter à ces nouveaux
besoins sur plusieurs niveaux :
- Référencer les contrôles et diagnostics dans une
base unique afin de centraliser et sécuriser l'information
- Permettre l'élaboration de plans d'actions et de
projections grâce à des outils d'asset
management efficaces
- Assurer à tout moment la création de reportings personnalisables et permettre les échanges d'information avec des tiers.